Le comité Syndical

Dispositions Générales:

Le présent règlement de copropriété conçu et adapté aux particularités de l'ensemble résidentiel situé dans le complexe touristique dit : Les maisons de la mer et les maisons des jardins” à Port El Kantaoui à été établi conformément aux dispositions des articles 85 nouveau et suivant du code des droits réels et aux dispositions du décret n° 2 98-1646 du 19 Août 1998 portant approbation du règlement type de copropriété pour les immeubles bâtis, groupe d'immeubles et ensemble immobiliers comportant des partis communes” dans le but:

3- De fixer les droits et obligations des propriétaires et tous ceux qui sont censé être en leur lieu et place et notamment les locataires.

TITRE II
BIENS COMMUNS ET BIENS PRIVES

IV-DROITS ET OBLIGATIONS DES PROPRIETAIRES ET
OCCUPANTS SUR LES PARTIES PRIVEES
Article 27 : MODIFICATION INTERIEURE DES APPARTEMENTS
Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant à condition de ne pas porter atteinte ni au droit des autres propriétaires, ni à l'intégrité et à la sécurité de l'immeuble
Toutefois, si les murs ou cloisons communs ou les planchers ou murs porteurs étaient intéresses par ces travaux, ceux-ci devraient être exécutés sous la surveillance de l'architecte qui sera nommé par le président de syndicat.

Les honoraires de l'architecture et la dépense entière sera à la charge du propriétaire. Dans tous les cas de modification intérieure, le propriétaire doit informer le président de syndicat avant le démarrage des travaux.
Article 38: Les copropriétaires devront souffrir le passage dans leurs parties privatives des câbles, canalisation et conduites qui desserviraient des éléments d'équipement commun ou d'autres locaux privatifs ainsi que l'implantation dés robinets de purge regards y afférent et l'accès à ces équipements doit être librement consenti au président de syndicat et à ces mandataires.
III- DES CHARGES DE COPROPRIETE
Article 40: LE DIFFERENTES CHARGES:
Ce sont toutes les dépenses grevant les parties communes et qui sont engagées dans le but de conserver, entretenir sauvegarder embellir et administrer l'ensemble et qui sont relatives au fonctionnement et à l'entretien des éléments d'équipement et notamment:
* Les taxes et redevances mises par la loi à la charge du syndicat ou celle que les propriétaires décident de charger le syndicat de payer.
* Les frais de nettoyage et les frais d'eau et d'électricité pour les parties communes.
* Les frais d'assainissement, désinfection, réparation ou restauration des parties communes
* Les frais de gardiennage et d'assurance imposés par le législateur et la réglementation en vigueur ou ceux que les propriétaires décident â la majorité prévue à l'article 92 CDR.
* Les indemnités accordés annuellement au président du syndicat conformément aux décisions de l'assemblée générale.
Et d'une façon générale toutes les dépenses nécessaires au fonctionnement de syndicat
Article 41 :
Les charges de copropriété sont réparties au prorata des superficies divises possédés par chaque propriétaire
Les propriétaires qui aggraveraient par leur seul fait les charges communes auraient à supporter seul le frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés.
Article 46 : SANCTIONS
2- Le président de syndicat doit contraindre le copropriétaire défaillant à payer sa part contributive due, qu'il s'agisse de l'avance ou du règlement définitif, le poursuivre en justice par des actions en paiement devant le tribunal compétent (la procédure d'injonction de payer).
Il peut aussi utiliser le recours à toutes les mesures conservatoires et avoir recours à toutes les voies d'exécution requises.
Il en sera de même du paiement des intérêts de retard et de toutes les dépenses engagées par le président du syndicat pour le recouvrement des sommes dues pour obtenir le règlement entier des charges impayées.
TITRE IV
L'ADMTNISTRATION ET LES ORGANES DE LA COPROPRIETE
LE SYNDICAT DES PROPRIETAIRES
Article 47:
La collectivité des copropriétaires est groupée en un syndicat qui aux termes de l'article 89 nouveau le représentant légal de la collectivité.
* Il a pour objet la gestion, l'administration et la conservation des parties communes de l'ensemble résidentiel et commercial “les maisons de la mer et [es maisons des jardins” et il veille à l'achèvement des différentes opérations foncières tendant à la régularisation de la situation des terrains sur les quels est édifié l'ensemble immobilier.
* Il est doté de la personnalité civile c'est à dire il est titulaire d'un patrimoine et il a le pouvoir d'ester en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaire en cas de besoin.
Le syndicat des propriétaires aura pour dénomination “syndicat des propriétaires de l'ensemble résidentiel et commercial “les maisons de la mer et les maisons des jardins”
Il aura son siège à Port EL kantaoui
Les décisions qui sont de la compétence du syndicat seront prises par l'assemblée des propriétaires et exécutées par le président dii syndicat. Elle se limiteront à la conservation de l'ensemble et à l'administration et la gestion des parties communes.
Le syndicat des propriétaires aura pour rôle essentiel la défense de l'ensemble tout en respectant les droits et obligations des propriétaires, il. ne peut ni modifier la répartition entre les parties communes et les parties privatives ni imposer le partage de l'immeuble.
D'autre part il sera interdit au syndicat de porter atteinte à la destination de l'ensemble ou de modifier les conditions de jouissance des parties privatives telle qu'elle sont prévues par le présent règlement.
I- L'ASSEMBLEE DES PROPRIETAIRES V
Article 48:
L'assemblée générale régulièrement constituée représente l'universalité des propriétaires, il est l'organe de délibération du syndicat. Il s'agit de la réunion tenue pour discuter de l'activité de la copropriété, voter les rapports moral et financier, élire le comité syndical et il permet au syndicat des propriétaires de prendre toute décision nécessaires à la bonne utilisation des parties communes et notamment:
* L'approbation et la modification du règlement de copropriété.
* La nomination et la révocation du président du syndicat, la fixation de ces attributions ainsi que ses indemnités:
* La détermination des engagements et des obligations à la charge des propriétaires.
* La fixation des contributions et avances mises à la charge des copropriétaires pour faire face aux dépenses du syndicat.
* L'organisation de l'utilisation des parties communes de l'ensemble immobilier.

* L'approbation des comptes définitifs du syndicat.
Article 51: DROIT DE VOTE
Chaque propriétaire bénéficie d'un droit de vote, il a autant de voix que le nombre d'appartements ou de locaux qu'il possède.
* Il peut déléguer son droit de voter à mi mandataire par le biais d'un mondât officiel celui-ci doit nécessairement être un propriétaire et chaque membre rie peut représenter plus d'un propriétaire
* L'usufruitier et le nu propriétaire d'un lot divis sont tout les deux membre au syndicat et en cas de désaccord entre eux, le droit de vote est accordé à celui qui payé les charges communes.

* Le président de syndicat son conjoint et ses préposés ne peuvent recevoir un mondât pour représenter un propriétaire.
Article 53:
Le président du syndicat des propriétaires convoque tous les membres du syndicat à l'assemblée générale en fixant la date de l'assemblée, en indiquant l'année, le mois, le jour et l'heur conformément à l'article 92 CDR.
Les convocations sont faites par lettres recommandées avec accusé de réception adressées à chacun des propriétaires ou par des convocation écrites remises directement aux intéressés contre signature de reçu.
Le président du syndicat peut également posséder â la convocation à l'assemblée générale des propriétaires par insertion dans deux joùnauxde la place au mois 8 jours avant la tenue de l'assemblée.
Le président de syndicat doit en outre afficher un extrait de la convocation de l'assemblée générale une semaine au moins avant la date fixée et ce à l'entrée de l'immeuble et dans les endroits prévus à cet effet.
Les convocations à l'assemblée générale doivent indiquer l'ordre de jour.
Chaque membre du syndicat des propriétaires doit informer le président du syndicat de son domicile élu ou de son domicile réel afin de recevoir les avis et communication qui le concernent, faute de quoi ce domicile sera considéré de plein droit comme étant élu dans l'immeuble.
Article 54: DELIBERATION:
L'assemblée Générale de propriétaire n'est régulière qu'en présence de la moitié des propriétaires en personne ou par représentation
si cette condition n'est pas remplie l'assemblée générale est convoqué de nouveau dans un délai de 15 jours a compter de la date de I er assemblée.
Dans cette seconde réunion, les délibérations sont valables quelques soit le timbre des propriétaires présents.
L'assemblé ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du Jour. Toutefois il est toujours possible à l'assemblée de délibérer sur un problème non porté à l'ordre du jour et dont la nécessité apparaît de manière imprévue, en cours de séance.
Article 57:
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des propriétaires présents ou de leurs représentants.
Il s'agira de 1a majorité simple quand les délibérations concernent des questions se rapportant aux actes d'administration courante.
L'article 91 alinéa 1er nouveau du CDR stipule “l'insertion ou la modification des règles spécifiques dans le règlement de copropriété ne peut avoir lieu qu'à la majorité des propriétaires présents ou leurs représentant ...“.
L'assemblée ne peut a -quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives aux modalités de leur jouissance telle qu'elle résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix ,de tous les propriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaires au respect de la destination de “ensemble.
Les décisions régulièrement prises engagent tous les propriétaires même ceux qui n'ont pas assisté ou été représentés à l'assemblée
Une copie du procès verbal de l'assemblée sera adressé à tout propriétaire qui le demande.
II- LE PRESIDENT DU SYNDICAT
Article 58:
Le président de syndicat est le mandataire légal du syndicat des propriétaires qui doit assurer l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale des propriétaires conformément à la loi et aux dispositions du règlement de copropriété.
Il est chargé de l'administration, la gestion et la conservation de l'ensemble immobilier, et d'engager et de procéder au recouvrement des charges communes.
Article_60: ATTRIBUTION
En plus des pouvoirs prévus à larticle 89 CDR soit la représentation du syndicat en justice tant en demandant qu'en, défendant, le syndicat des propriétaires délègues à son président les pouvoirs nécessaires lui permettant de bien gérer l‘ensemble immobilier et notamment :

* Représenter les propriétaires auprès des autorités administratives
* Ordonner la perception des contributions et avance mises a leur charge et payer les dépenses résultant de l'entretien de l'ensemble, de sa conservation et de sa réfection.
* Conclure les contrats d'assurance nécessaires à la sécurité de l'ensemble immobilier.
* Conclure les contrats de maintenance et de conservation des parties communes.
* Régulariser la situation juridique des terrains sur lesquels est édifié l'ensemble immobilier en engagent toute procédure administrative judiciaire ou technique auprès des tribunaux et établissements publics et privés conformément à l'rticIe 89 CDR.
Article 63:
3- Il établit et tient à jour une liste nominative des propriétaires de toutes les parties divises avec l'indication des lots qui leur appartiennent et leur domicile et dépose une copie de cette liste auprès de la municipalité d'Hammam Sousse.
Article 64: COMPTABILITE
Le président du syndicat des propriétaires tient un compte de recettes et des dépenses, ainsi qu'un état nominatif indiquant la situation comptable de chaque copropriétaire.
Article 65: RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE
En principe le président de syndicat ne dispose pas d'un pouvoir d'agir en justice qui lui soi propre. Il est le représentant du syndicat.
Le Président de syndicat est mandaté pour exercer seul les actions en recouvrement des créances, les actions en paiement des charges de copropriété et des charges de services. Il a la possibilité de présenter des requêtes dans le cadre de la procédure d'injonction de payer, a charge pour lui de rendre compte des actions qu'il a introduit à la prochaine assemblée.

III LE COMITE SYNDICAL
Article 68 : DEFINITION
En vue d'assister le président du syndicat dans la gestion de la copropriété il peut être institué un comité syndical dont les membres seront choisis parmi les propriétaires ou leurs représentants légaux.
Article 69 : COMPOSITION
Le comité syndical sera composé de 9 membres réparties comme suit:
* 6 représentants des propriétaires des appartements.
* 3 représentants des commerces.
* 2 commissaires au compte seront désignés par l'assemblée générale des propriétaires.
Article 71 : ELECTIONS
Les membres du comité syndical sont élus à la majorité des voix pour une année.
Le comité syndical sera renouvelable en totalité à I'expiration de chaque période
d'un an.
Les membres sortants sont rééligibles.
Article 72 : MODALITES DES ELECTIONS
Chaque électeur recevra autant de listes que le nombre d'appartement ou de locaux de commerce qu'il possède.
Chaque électeur gardera 6 noms représentant les appartements et 3 noms représentant des commerces. A défaut son bulletin sera nul
Il y aura donc autant de voix que d'appartement de commerces.
Article 74 ATTRIBUTIONS
l-Le comité syndical aidera et assistera le président du syndicat pour toutes les questions qu'il lui soumettra .
Il peut lui donné des avis sur des questions dont ils se saisira de sa propre initiative ou de question qui lui seront soumises par un ou plusieurs propriétaires.

Les Commissaires aux comptes examineront la comptabilité du président du syndicat la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés et tous les autres contrats intéressant l'administration de la copropriété.

TITRE V
DISPOSITIONS DIVERSES

III- LOCATIONS - - AUTORISATION D'OCCUPER
Article 77:
Le propriétaire qui consentira une location de sa partie privative doit informer le président du syndicat de la conclusion du contrat de location et ce dans un délai ne dépassant pas 15 jours à compter de 1er jour d'occupation de la partie privative par le locataire.
Il devra sous sa responsabilité obliger le locataire ou l'occupant à exécuter les prescriptions du présent règlement notamment celles relatives à l'usage de l'immeuble ainsi que celles concernant toutes réglementations ultérieures.
Cet engagement du locataire constitue aux termes de présent règlement une condition mise à la validité du bail ou de l'autorisation d'occuper.
A moins qu'il n'ait personnellement souscrit une assurance au titre de ces risques. il devra exiger du locataire ou de l'occupant qu'il assure convenablement ses risques locatifs.
Le propriétaire bailleur demeure responsable à l'égards des autres propriétaires de tout dommage qui pourrait être causé par le locataire et il répond seul de tout préjudice ou violation de la législation et de la réglementation en vigueur, notamment en matière de location aux personnes de nationalité étrangère.

VII- DISPOSITIONS FINALES

Article 83 : MODIFICATIONS
Les propriétaires pourront modifier le présent règlement par décision de l'assemblée générale prise à la majorité des voix prévu à l'article 91 CDR nouveau.

Une expédition du procès verbal qui aura modifié le présent règlement sera déposée à la conservation de la propriété foncière s'il y a lieu.
Cette expédition sera signée valablement par le président, les deux assesseurs et le secrétaire de I ‘assemblée générale.

08 AOUT 2001

Maître JELIZI Moncef

Avocat à la cour
50, Bd Bab Bnat- Tunis