Le comité Syndical

1. Préambule

Comme il est désormais d'usage, nous avons le devoir de vous présenter avec la plus grande rigueur un budget prévisionnel argumenté. Pour plus de transparence dans la gestion des affaires de la copropriété, nous avons choisi de vous présenter les budgets prévisionnels en séparant entre le fonctionnement courant et annuel et les investissements exceptionnels et définitifs qui sont indispensables au bon fonctionnement de la station.

Au préalable et à la lumière des réalisations budgétaires du premier semestre 2007, nous avons le devoir de réexaminer le budget prévisionnel primitif adopté par l'AGO du 15 août 2006, en procédant à une délibération budgétaire modificative (DBM) afin de réviser ce budget prévisionnel en fonction d'éléments avérés et éviter ainsi des grosses surprises en fin de l'exercice 2007 (voir & 2).

Pour le fonctionnement courant 2008 de la copropriété, nous devons faire tout ce qui est possible pour maîtriser les dépenses courantes. Cela passe par la réalisation de toutes les économies possibles conjuguées avec l'augmentation des recettes et ce sans altérer la qualité des services rendus à la copropriété afin de préserver son standing et continuer à renforcer son excellente image de marque (voir & 3).

Les investissements exceptionnels (voir & 4) sont rendus nécessaires par l'usure d'un certain nombre d'équipements de la station dont les premières phases sont âgées aujourd'hui de plus d'un quart de siècle. Dans cette catégorie d'investissement rentrent le remplacement et/ou la modernisation des équipements usés par l'effet du temps dont le fonctionnement est devenu très onéreux pour la copropriété et qui menacent de lâcher à n'importe quel moment. Les premiers réseaux qui ont bénéficié d'une telle opération de rénovation et de cession aux sociétés compétentes sont le réseau d'eau rénové et céder à la SONEDE en fin 2006 et le réseau d'électricité dont les travaux de rénovation et de cession à la STEG sont en cours d'achèvement. La Société a déjà avancé le financement de ces opérations coûteuses et les copropriétaires sont invités à rembourser ces sommes d'une manière échelonnée sur 3 exercices successifs soit (voir rapport des commissaires aux comptes concernant l'exercice clos le 31/12/2006):

• 295 000 DT en 2006
• 333 558 DT en 2007 et 2008 (voir DBM ci-dessus en &2)

Après avoir moderniser les réseaux d'électricité et d'eau, l'urgence la plus absolue concerne aujourd'hui la rénovation du réseau d'assainissement des eaux usées de la station. Ces travaux ont été négociés avec l'ONAS et un premier devis prévisionnel a été soumis à la société (voir le rapport moral de 2007).

Une autre urgence concerne la modernisation des équipements du parking des maisons des jardins devenu obsolète et dont les recettes sont en sensible baisse depuis 2006 (voir rapport des commissaires aux comptes) à cause entre autre de l'obsolescence des équipement de contrôle d'accès et d'horodatage.

Il est à signaler que la rénovation et la cession de ces réseaux aux sociétés compétentes engendrera automatiquement la prise en charge de leur maintenance par ces dernières au lieu de la copropriété et entraînera automatiquement une baisse sensible des frais d'entretien qui ne seront plus à la charge de la copropriété (voir rapport moral et rapport des commissaires aux comptes de 2007).

Par ailleurs et comme pour les budgets prévisionnels 2006 et 2007 nous maintenons l'alimentation d'un fond d'intervention, qui permettra à la copropriété de faire face, le cas échéant, à tout imprévu concernant les dépenses urgentes et non prévues au budget prévisionnel primitif, par un prélèvement de 5% du budget prévisionnel primitif concernant le fonctionnement courant (voir &4).

2. DBM du budget prévisionnel 2007

Deux éléments nouveaux apparus au tout début de 2007 nous imposent de réviser le budget prévisionnel primitif 2007 adopté par l'AGO du 15 août 2006 et qui sont (voir les rapports moral et de CC 2007):

• la réception du coût définitif des travaux de la SONEDE et de la STEG pour la réalisation des travaux consécutifs à la cession de ces réseaux aux deux entreprises concernées
• la baisse des recettes des parkings de la copropriété.

Coût des travaux relatifs aux réseaux d'eau et d'électricité  : Concernant l'investissement exceptionnel dans les réseaux d'eau et d'électricité nous rappelons que suite à un premier devis de 660 000 DT fait par la STEG et la SONEDE en 2005, L'AGO du 24 août 2005 avait donc provisionné le tiers soit 220 000 DT au titre du budget prévisionnel 2006. L'affinement des coûts des travaux à conduit à un deuxième devis de 885 000 DT qui a servi pour préparer une première DBM adoptée par l'AGO du 15 août 2006 pour modifier le budget prévisionnel 2006 en remplaçant les 220 000 DT par 295 000 DT (le tiers des 885 000 DT). En fin après l'achèvement des travaux la facture définitive est de 962 115 DT incluant la part STEG de 386 531 DT, la part SONEDE de 384 819 DT et les infrastructures à hauteur de 190 765 DT. En soustrayant la première tranche de 295 000 DT déjà incluse dans le budget 2006, il reste 667115 DT à répartir sur les exercices 2007 et 2008 soit 333 558 DT par an. D'où la nécessité de modifier le budget prévisionnel primitif 2007 initialement adopté par l'AGO 2006.

Baisse des recettes de la copropriété  : L'examen des recettes réalisées en 2006 ainsi que celles réalisées pendant les 7 premiers mois de 2007 (voir rapport des commissaires aux comptes pour l'exercice 2006), montre clairement et sans ambiguïté la baisse des recettes de la copropriété en 2007. Cette baisse est essentiellement liée à la chute de fréquentation du parking de la phase 7 que nous avons expliqué principalement par l'ouverture de la rue EL KANTAOUI MORJENE à la fin de l'année 2006. En effet, sachant qu'environ 70 places de stationnement gratuit sont disponibles dans cette rue, on peut estimer le manque à gagner à un minimum de 20000 DT par an. Par ailleurs, l'obsolescence du matériel de contrôle d'accès et d'horodatage de ce parking ne sont pas infaillibles pour empêcher la fraude et doivent donc impérativement être remplacés par du matériel moderne rendant impossible toute sorte de fraude.

En fonction de ces deux éléments, nous proposons d'ajuster le budget prévisionnel 2007 afin de tenir compte de la hausse du devis de la STEG et de la baisse des recettes du parking comme suit : On maintient les dépenses prévisionnelles du budget prévisionnel 2007 à hauteur des 1110000 DT (voir budget prévisionnel 2007 adopté par l'AGO du 15 août 2006) et on réduit les recettes des parkings de 30 000 DT qui passe donc de 244 000 (voir Tableau 1) à 214 000 DT. Ceci engendrera une baisse des recettes totales qui passent de 295 000 DT à 265 000 DT et entraîne un budget de fonctionnement courant net pour 2007 de  845 000 DT (1110000-265000) au lieu des 815 000 DT initialement prévus. Ceci donne un nouveau coût de 11,978 DT par m 2 au lieu des 11,552 DT initialement prévus soit une petite augmentation de 0,426 DT.

3. Budget Prévisionnel 2008 : fonctionnement courant

3.1. Dépenses de fonctionnement courant de la copropriété

Le fonctionnement courant concerne les dépenses annuelles nécessaires à la maintenance et à l'entretien de la station. Compte tenu des augmentations salariales légales, de l'inflation et de la hausse des prix des matières premières et de l'énergie qui ont une incidence inévitable sur le coût des travaux et services, nous proposons une augmentation globale du budget prévisionnel de 2008 de 7%, dont 2% comme rétribution du syndic, par rapport au budget prévisionnel 2007 concernant évidemment le seul fonctionnement courant de la station. Cela donne un budget prévisionnel de fonctionnement courant pour 2008 de 1 187 000 DT. Le tableau 1 montre les dépenses prévisionnelles pour l'exercice 2008 comparées aux budgets réalisés pendant les exercices précédents.

Tableau 1 : Dépenses prévisionnelles pour 2008 et comparaison avec les années précédentes

3.2. Recettes prévisionnelles pour 2008

Les recettes prévisionnelles ont été globalement et prudemment augmentées de 9% par rapport à la réalisation 2006 et de 5% par rapport au prévisionnel corrigé de 2007.

Tableau 2 : Recettes prévisionnelles pour 2008 et comparaison aux années précédentes.

3.3. Charges prévisionnelles à répartir en 2008 et coût du m 2

Tableau 3 : Charges prévisionnelles pour 2008 et sa comparaison aux années précédentes.

On note que le coût du m 2   a été réduit de 14% par rapport à la réalisation 2006 et raisonnablement augmenté de 8 % par rapport au prévisionnel corrigé 2007.

4. Budget Prévisionnel 2008 : investissements exceptionnels

Comme nous l'avons signalé ci-dessus, plusieurs infrastructures conçues dans les années 1970, touchent aujourd'hui à leur limite de viabilité et deviennent extrêmement coûteux à entretenir. Ces infrastructures vieillissantes devenues non conformes aux normes et handicapantes pour la station, doivent être remplacées par des infrastructures mieux adaptées aux besoins actuels de la station et aux nouvelles normes d'hygiène et de sécurité. Dans notre copropriété, cela concerne les réseaux internes d'électricité, d'eau potable, d'assainissement des eaux usées, de télévision, …. Les réseaux d'eau et d'électricité ont été rénovés et cédés respectivement à la SONEDE et à la STEG et nous proposons de faire de même avec le réseau d'assainissement des eaux usées.

4.1 Les investissements en cours

Le renouvellement des réseaux d'eau (SONEDE) est achevé en 2006 et celui du réseau d'électricité est en cours de parachèvement. Le coût définitif de ces opérations est de 962115 DT (voir Tableau 4) déjà avancé par la SHOTOPEK. Ce coût est à répartir entre l'ensemble des copropriétaires sur trois exercices successifs : 2006, 2007 et 2008. La somme de 295 000 DT a été incluses dans les investissements 2006 il reste donc à répartir les 667115 DT sur les exercices 2007 et 2008 soit la somme de 333 558 DT par an.

Bien entendu et comme il est maintenant d'usage, il convient d'alimenter le fond d'intervention d'une somme de 5% du budget prévisionnel 2008 conformément à la décision de l'AGO du 24 août 2005.

Tableau 4  : Coût définitif de renouvellement des réseaux d'eau et d'électricité des maisons de la mer.

4.2. Les investissements nouveaux

Comme nous l'avons signalé en préambule d'autres investissements sont à réaliser d'une façon urgente afin d'assurer un fonctionnement optimal des équipements de la station. Pour 2008 nous nous proposons de réaliser les investissements incontournables suivants :

• renouvellement et cession à l'ONAS du réseau d'assainissement des eaux usées : Un premier devis estimatif de 513 000 DT a été établi par l'ONAS. Après une négociation menée par la SED _SN, l'ONAS a exceptionnellement accepté de prendre à sa charge la somme de 303 000 DT et il reste à la charge de la copropriété la somme de 210 000 DT. Nous proposons que la SHOTOPEK avance ce budget sur ses propres fonds à charge de la copropriété de rembourser cette somme sur les 3 exercices 2008, 2009 et 2010 à raison de 70 000 DT par an (coût estimatif sujet à variation en fonction des travaux) ;
• renouvellement des équipement du contrôle d'accès et d'horodatage du parking des Maisons des Jardins (phase 7). Un premier devis de 150 000 DT a été réalisé par la société qui a équipé le parking de l'Aéroport International de Carthage. La SHOTOPEK avancera ce budget sur ses propres fonds à charge de la copropriété de rembourser cette somme sur les 2 exercices 2008 et 2009 à raison de 75 000 DT par an (coût estimatif sujet à variation en fonction des travaux) ;
• acquisition d'une voiture de service pour la copropriété pour un coût maximum de 20 000 DT à financer sur l'exercice 2008.

Le Tableau 5 résume les dépenses à réaliser en 2008 au titre des nouveaux investissements exceptionnels pour l'exercice 2008.

Tableau 5  : Budget prévisionnel relatif aux nouveaux investissements exceptionnels pour 2008

5. Conclusion

Mesdames et Messieurs les copropriétaires , ce budget prévisionnel préparé par le Comité Syndical avec un esprit de responsabilité et de rigueur, reflète la forte volonté du Conseil Syndical et de son président pour préserver l'image de marque de notre station modèle et améliorer des conditions de vie et de séjour de tous les copropriétaires. La société SED_SN contribue d'une façon importante financièrement et par ses ressources humaines et son expertise à cet effort général d'entretien et d'embellissement de notre station. Cette volonté est caractérisée par le souci permanent d'une gestion responsable, saine, transparente et équitable au profit de tous les copropriétaires sans aucune distinction. Elle se traduit par une baisse sensible des frais de fonctionnement courant et par une gestion optimale des frais d'investissement exceptionnels. Cette politique doit nous amener à baisser encore plus le coût du m 2 pour les années à venir avec l'espoir de le ramener à moins de 10 DT le m 2 en ce qui concerne les frais de fonctionnement courant.

Par ailleurs, nous rendons hommage à la SHOTOPEK en sa qualité de Syndic de la copropriété, non seulement pour tout ce qu'elle fait pour la gestion quotidienne de la station, mais également pour les services rendus gracieusement à la copropriété comme la mise à disposition de ses services financiers et comptables et surtout pour l'avance des fonds qu'elle fait à la copropriété sur sa propre trésorerie afin que les grands investissements puissent se faire dans les meilleurs conditions et les meilleurs délais.

Mesdames et Messieurs les copropriétaires, nous faisons appel à votre sens du devoir et de l'intérêt commun pour que le payement de vos quotes-parts dans les charges de copropriété soit fait dans les délais impartis. Il y va du bon fonctionnement de la copropriété et donc de son image et de son standing.

Le Comité Syndical